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近日，恒隆地產(00101.HK)公布了2020年上半年業績，引起了市場的廣泛關注。

作為港交所上市的地產公司，恒隆地產一度被外界認為是最賺錢的商業地產商。

不過在房產企業整體表現平淡的2020，恒隆地產也未能幸免的啞火了，營業利潤出現下滑。

財報顯示，截至2020年6月30日：

恒隆地產總收入為41.84億元港幣，與去年同期持平;

營業利潤下跌5%至30.41億港元;

股東應占基本純利減少11%至19.89億港元。

對此，恒隆地產表示利潤的下滑主要由于新型冠狀病毒疫情帶來的不利影響所致。

事實上，恒隆地產業績下滑的影響因素眾多，除了疫情對商業零售的沖擊外，還有最近幾年新一線城市商圈擴張下，恒隆在商業地標項目開發、運營上面臨的較大壓力。

香港市場受沖擊嚴重

雖然2020年上半年，恒隆地產實現了總收入上與去年同期持平，但是該收入卻全部來自于物業租賃。

財報顯示，上半年物業銷售并未入賬，而恒隆地產物業租賃上實現收入41.84億元，構成了收入的全部來源。

雖然上半年，恒隆地產出售了位于香港浪澄灣的最后一個復式住宅單位，但是這筆交易并未在上半年錄得任何收入和利潤。

簡而言之，無法影響上半年業績。

上半年，恒隆地產的物業銷售未入賬，而物業租賃方面的表現其實也并不盡人意。

整體來說，香港方面低迷的表現拖累了恒隆地產的業績。

財報顯示，2020年1-6月：

恒隆地產香港物業租賃組合收入下跌5%至19.07億港元;

其中，商鋪租金減少5%至11.33億港元;

辦公物業租金減少3%至6.35億港元;

住宅及服務式寓所租金收入減少14%至1.39億港元，租出率降僅58%。

香港租賃上的營收不利，直接導致了恒隆地產業績增長的乏力，2020年1-6月，恒隆地產的營業利潤為30.41億港元，同比下跌5%。

“上海依賴癥”明顯

與香港市場形成鮮明對比的是內地還算優良的市場表現。

拆解恒隆地產上半年的業績，內地市場貢獻較大，這一點讓恒隆地產的管理層很是欣慰。

財報顯示，恒隆地產上半年內地物業組合的租賃收入增加9%，達到20.62億元，零售額實現了6%的正增長。

恒隆地產表示，6%的增幅主要來自于2019年第三季度開業的新租賃物業，包括：

昆明恒隆廣場

無錫恒隆廣場第二座辦公樓

沈陽市府恒隆廣場沈陽康萊德酒店

據悉，內地辦公樓組合2020年上半年錄得2%的收入增長。內地組合整體營業利潤增長4%，平均租賃邊際利潤率為65%。

開業項目為恒隆帶來了新的業績增長，但分區域看恒隆地產的頑疾仍存——內地經營高度依賴上海項目。

報告期內，上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場兩大商業體的收入達到13.14億元，占內地物業租賃組合總收入的63.72%。

數據顯示，上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場及無錫恒隆廣場的零售額均實現了7%至17%的增長，租賃收入的相應增長在 6%至15%間。

恒隆地產稱上海項目的佳績反映這條路線的實力，但其背后的痛點卻不容回避。

恒隆地產的“上海依賴癥”由來已久。

可以說，上海是恒隆地產發展的發祥地。

90年代末，憑借著在上海拿到的兩個項目——恒隆廣場和港匯廣場，恒隆地產實現了加速度。

很長時間以來，上海的項目是租金收入的主要貢獻力，構成了恒隆地產利潤的“大頭”。

上海的成功讓恒隆增強了在其他城市布局的信心，恒隆試圖在內地復制上海模式。

隨后，恒隆地產圍繞著“一超多強”的概念，相繼開拓了濟南、沈陽、無錫、天津、大連等多個二三線城市。

然而具體推進中，所取得的效果并不明顯，幾個區域內的項目接連出現“水土不服”問題，“上海依賴癥”問題愈發凸顯。

以2020年上半年的數據為例，可以清晰看到，表現最優的還是上海的兩處項目，分別實現了8.6億元和4.5億元的收入，遠遠拉開其他城市一大截。

反觀沈陽皇城恒隆廣場、天津恒隆廣場、大連恒隆廣場項目，其上半年收入不足1億元，不及新開業的昆明恒隆廣場的收入表現。

恒隆在內地的商業項目存在嚴重的發展失衡引發了外界疑問，走出上海，恒隆地產還是最賺錢的商業地產商嗎?

在業內人士看來，恒隆在內地項目上的運營策略，需要改進其嚴重的“上海依賴癥”問題，否則在如今整體市場經濟環境下，很難走出好天地。

負債率攀升

對房企來說，良好現金流是持續發展的重要保障。

不過從恒隆地產上半年的財報上看，負債率出現了明顯的上升。

截至2020年6月30日，恒隆地產現金及銀行存款結余總額為港幣31.90億元，2019年末為港幣33.06億元，借貸總額為港幣325.82億元(2019年12月31日為港幣296.73億元)，其中約36%以人民幣計值。

借貸方面，上半年恒隆地產負債總額達325.82億港元，超過去年年底的296.73億港元。

從償還期限看，1年內到期的債項組合為63.44億港元，1-2年內到期的達77.43億港元，2年內到期的債項組合占債項總額的43.23%。

此外，恒隆地產資產負債率達到27.45%，同比增長10.51%。

關于恒隆地產下半年表現，市場的看法表現出了謹慎態度。

業內人士分析，香港市場的走勢影響著恒隆下半年的業績表現，經濟能否出現反彈還要看疫情的發展情況。（出品 l 觀點財經  作者 l 周更）