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樓市去庫存仍在加速。8月23日、24日，全國三地相繼發布或啟動樓市去庫存新政：四川眉山鼓勵市外人員在眉團購新房；江西萍鄉則發布補貼細則，規定購房補貼在購房款中可直接抵扣；湖南長沙二套房契稅優惠已正式執行，最低降至1%。對于三地新政，貝殼財經邀請易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進進行逐一點評。

一、四川眉山：鼓勵市外人員在眉團購新房

【資料圖】

8月23日，眉山市住建局發布《市外在眉團購新建商品住宅配套政策（征求意見稿）》，市外黨政機關、企事業單位和社會團體在眉山市范圍內一次性購買30套以上的新建商品住宅的，可優惠購房款3%；一次性團購50套以上，可優惠4%；一次性團購100套以上，可優惠5%。

1.政策要點

此次眉山團購政策有幾個重要的內容表述。

1）此次團購樓盤的針對對象是市外群體，即指市外黨政機關、企事業單位和社會團體在眉山市范圍內一次性購買30套以上新建商品住宅的行為。

2）此次團購也落實了差異化的優惠政策。政策規定，一次性團購30套以上的優惠購房款的3%，一次性團購50套以上的優惠購房款的4%，一次性團購100套以上的優惠購房款的5%。

3）此次團購也強調了對于購房者的同權的保障，涉及公積金貸款、子女教育、醫療衛生、城市生活等內容。

4）此次團購政策不單純瞄準去庫存的概念，也提及了項目的開發。政策規定，鼓勵外地房地產開發企業在眉山市投資房地產開發項目，為外地購房群眾提供定制服務和定向服務。

2.政策意義

此次團購政策具有積極的意義，具有非常好的示范效應和啟發。

1）團購工作本身屬于去庫存政策的一種，同時也是政府組織、定向的系統的大規模的營銷策劃工作，是當前批量去庫存的手段，也是激活住房交易行情較好的手段。

2）過去的團購工作，更多是針對本地的企事業單位職工，而眉山則針對市外的人員，也和城市的特性有關。此類城市屬于很典型的文旅消費型城市或康養型城市，住房消化確實需要依賴于一部分外來購房需求，既包括川藏一些移民，也包括成都以及省外的購房群體。因此其團購的目標對象略有差異。

3）此次團購既希望加快去庫存，同時也積極做好保障，相比團購價格優惠內容，一些軟服務也具有溫情和吸引力。

3.各地團購政策情況梳理

從目前看各地團購動作確實增加，體現了批量去庫存的新思路。

1）2022年5月，廣州增城住建局簽署一份文件顯示，增城區政府將統計重點企業、院校、醫院等單位的剛性及改善購房需求，全力協助開發企業積極開展商品住房團購活動。

2）2022年6月，黃岡市住建局發布樓市調控補充措施，力促黃岡市區房地產市場平穩健康發展，鼓勵機關事業單位和大型企業組織購房團購活動，對20人以上的團購，開發企業給予不低于個人總房款3%的優惠。

3）2022年7月，四川巴中發文，鼓勵房地產開發企業采用團購模式銷售商品住房，積極開展針對黨政機關、企事業單位職工、社區居民團購商品房的營銷活動。各級工會組織根據職工住房剛性需求和改善性需求情況，積極組織職工團購商品住房，與開發企業協調達成的優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

4）2022年7月，長春市印發《進一步促進房地產市場平穩發展若干措施的通知》?！锻ㄖ访鞔_提出，支持集中批量購買商品房。支持機關單位、國有企事業單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產開發企業接洽，組織商品房集中批量購買活動。

二、江西萍鄉：購房補貼在購房款中直接抵扣

8月23日，萍鄉發布了《萍鄉市中心城區購房補貼和契稅補貼發放實施細則》。此次政策最大的創新點是，購房補貼直接在購房款中扣除。

1.政策要點

此次萍鄉政策明確了補貼的內容和方式。

1）從補貼的情況看，分為剛需和改善。其中對于普通家庭、二孩和三孩家庭剛需性質的，分別可以享受1萬元/套、200元/平方米、300元/平方米的補貼。對于改善性需求，則可以享受5000元或8000元的補貼。

2）從補貼方式看，此次萍鄉改變了其他城市常規的“先買后補”模式，而是改為“即買即補”的模式。從操作中，此次政策規定補貼采用開發企業直補的方式，在購房款中直接抵扣。相關住建部門和開發企業售樓部都需要設立購房補貼窗口，方便群眾辦理。

2.政策意義

此次萍鄉政策值得全國學習，其屬于目前公開的首個落實購房補貼“即購即補”的新模式，比“先購后補”帶來的吸引力要大很多。

1）目前各地購房補貼確實很多，力度也很大，但很多購房者會覺得比較遙遠，畢竟一些購房補貼不是直接發放的，這就會使得購房補貼政策打折扣。而萍鄉政策具有非常好的意義和導向。

2）對于此類補貼模式，也比較容易操作和接受，購房者就可以比較容易權衡購房的補貼利益，購房方面就會更加透明和清晰，自然也使得此類政策的效應更大。

3）其他城市也可學習萍鄉模式，與其推出一些力度大但不直接兌現的補貼，還不如推出一些看得見摸得著的補貼模式，讓購房者實實在在感受到購房優惠政策觸手可得，這樣對于激活三季度市場交易等會有積極的作用。

三、湖南長沙：二套房契稅稅率最低降至1%

8月24日，長沙市二套住房契稅優惠政策已實施，取消了二套房契稅4%的舊規定，重新恢復至2%的行業默認標準。

1.政策要點

此次長沙恢復執行了二套房契稅優惠稅率。

1）新政策規定顯示，長沙市民購買二套房面積小于90平方米的新房和二手房，契稅稅率為1%，大于90平方米的按2%稅率執行。而從政策變化來看，此前2019年長沙成為全國政策收緊較為明顯的城市，當時取消了二套房的契稅優惠政策，恢復按4%的稅率收取。從這里可以看出，4%的稅率重新調整為2%的稅率。

2）此類政策規定也說明，對于過去一些比較嚴苛的政策明顯會繼續調整。尤其是4%的契稅要求，確實和大眾可接受的程度有很大差距。長沙主動調整，說明關注了不合時宜的政策，具有積極的意義。

2.政策意義

此類政策調整實際上說明了目前市場的一些新情況。

1）政策松而再松的導向很明顯。此類城市都有過各類松綁政策，但市場效果總體弱于預期，所以總體上會有進一步的放松內容，這也是全國各大城市后續的市場機會點。

2）政策層面上的變化，更多也是關注了改善型需求或二套房。就目前看，此類二套房的政策松綁，對于改善型購房需求會有積極的作用。

3）單純從契稅的角度看，預計一些購房者為了等待優惠政策，會選擇遲一點交易。從這個角度看，后續反而會迎來一波密集簽約的現象，可以助推一波市場行情。

編輯 陳莉 校對 盧茜