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“當前房地產市場采取措施穩住市場已是共識，但是需要清醒準確把握房地產市場形勢的特征、性質，準確的分析房地產發展的趨勢與任務、條件與風險，才可以確定精準有效的房地產政策目標與措施?！?2月18日，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在“《財經》年會2023：預測與戰略”上表示。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛

倪鵬飛表示，此前中央經濟工作會議有關房地產的政策措施做了學習，為此他提出了六點思考：

(資料圖片)

第一點思考是，近期市場呈現快速但不失速的下行。具體表現在，第一，下降速度較快但沒有失速，各項指標降幅有不同程度的波動；第二，房地產主要指標的變化不同，像房地產開發投資持續下行，新房銷售、開工、竣工面積等降幅波動性收窄，但是房地產價格降幅小和快速收窄。

第二點思考是，房地產下行是外部沖擊觸發的市場調整。從性質上判斷，原因是市場在高飽和高位平穩狀態下，外部沖擊發出一次深度調整，但是沒有失速、沒有恐慌、沒有拋售，也沒有著陸。

從發展框架分析主要有四個因素，包括市場表現、政策制度、外部環境、預期行為，它們共同決定中國房地產的走勢。根據這個發展框架，倪鵬飛推測，高位飽和的中國房地產正面臨著著陸、降速、轉型三大趨勢。將由過去18億平方米的開發降到10-12億平米開發，從業態上，從原來開發主導轉換到服務主導。

房地產下行原因是什么？總結起來就是，沖擊在環境端，問題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。

倪鵬飛稱，現在整體雖然已經出現下行，或者出現了局部的風險，但接下來拐彎處要向哪個方向發展？是在前兩個再循環逐漸轉變成良性，還是向第三個環轉化，風險逐漸擴大到房地產、金融甚至是整個宏觀領域，所以現在正處于關鍵的時刻?！跋蜍浿€是出現危機，前面性質確定了，它沒有著陸，也不是危機，就是一個深度的調整，它的未來有可能出現兩個方向的變化?！?/p>

第三個思考是，中國房地產有條件實現軟著陸。一是因為中國房地產還有巨大的結構潛力；二是因為中國房地產市場是一個行政性管制很強的市場，政府有很強的力量阻滯過速的下行；三是過去一年不斷加碼的政策使得市場風險得到控制，下行但沒有失速。

第四個思考是，中國房地產軟著陸還要防范和化解10個方面的風險。首先要化解四個新房市場供給端的四個風險，具體包括債務風險、交付風險、薪資違約風險、資產貶值風險。雖然控制了，但是化解還有很大的任務需要做。

其次需要防范6個潛在風險，具體包括房地產整體風險、系統性金融風險、系統性經濟風險、外部沖擊風險、預期敏感風險、政策不當風險。

其中，房地產整體風險在于需求端及二手房市場面臨潛在風險?，F在已經出現些二手房銷售擴大的一些苗頭。比如價格下降、資產縮水、斷供斷貸、資產拋售、市場恐慌等。

另外，外部沖擊風險、預期敏感風險等是原因性的風險，也需要防范。

在外部沖擊風險方面，未來外部環境，尤其是國際環境存在著許多不確定性，會影響宏觀經濟環境和房地產供求及預期；在預期敏感風險方面，研究發現在市場飽和后，預期相對政策更關鍵。當前弱預期寸在強化、固化和慣性風險。

第五個思考是，有條件又有風險怎么辦？爭取實現“彈跳式軟著陸”。目標是順應著陸、換擋和轉型的發展趨勢，抵消市場及預期快速下行的慣性，防范和化解風險。“欲得其中，必取其上”必須加大政策力度，力爭實現彈跳式軟著陸，讓市場及預期反轉。

第六個思考是，未來要實現跳式軟著陸，要實現三個趨勢決定的四個任務：防風險、軟著陸、換擋速、轉模式，這四個任務是相互促進的，但是又有輕重緩急，具體6個建議是：

1、減緩沖擊是條件，通過加快復蘇經濟，增加收入，擴大就業，防范和減緩外部不確定性沖擊。

2、保證交樓是重點，要加快解決三支箭的梗阻，結合新住房融資模式的建設，建立房地產紓困基金，定向用于出險或困難企業及項目的股權投資。

3、處置債務是要務，要探索建立政府引導社會參與的房地產引導基金，加快戰略并購、債務重組和資產盤活，重塑和縮小企業資產負債表，構建企業新開發模式。

4、擴大需求是基礎，從需求端說的，要放寬購房條件，降低購房成本。

5、穩定房價是關鍵，房價下降有助于降低生活和商務成本，但是要逐步消化，如果出現下降過速的情況，建議可以采取一些臨時性管制措施。

6、扭轉預期是保障。前面這些5樣措施都有扭轉預期的作用，扭轉預期現在是重中之重。要做好輿論引導，發揮一二線風向標作用扭轉市場預期，同時減少三四線及以下城市土地供應，逐步消化庫存。

以下為部分發言實錄：

倪鵬飛：感謝主持人，我今天發言的題目“加大政策力度，爭取房地產實現“彈跳式軟著陸”，當前房地產市場形勢比較嚴峻，采取措施穩住市場已是共識，但是需要清醒準確把握房地產市場形勢的特征、性質，準確的分析房地產發展的趨勢與任務、條件與風險，才可以確定精準有效的房地產政策目標與措施。此前中央經濟工作會議有關房地產的政策措施我們做了學習，我有六點思考，不對之處請大家批評。

第一，近期市場呈現快速但不失速的下行。我們認為過去一年多，房地產市場下行的主要特征：

第一、下降速度較快但沒有失速，各項指標降幅有不同程度的波動。

第二、房地產主要指標的變化不同，像房地產開發投資持續下行，新房銷售、開工、竣工面積等降幅波動性收窄，尤其是房地產價格降幅比較小，并且處在快速收窄過程中。這是待售商品房的增長，房地產施工竣工、房地產價格，正是剛才我提出來的那幾點。

第二，房地產下行是外部沖擊觸發的市場調整。房地產下行應該怎么判斷它的性質。從原因上來看，是在飽和高位平穩的狀態下，2019年是最好的一年，在那一年年末外部沖擊觸發的一次深度的調整，但是它有四個沒有，沒有失速、沒有恐慌、沒有拋售，也沒有著陸。我們分析房地產發展的時候，無論長期還是短期都用了四個因素分析框架，市場表現、政策制度、外部環境、預期行為，它們共同決定中國房地產的走勢。根據這個框架我們認為，長期發展趨勢是高位飽和的中國房地產正面臨著著陸、降速、轉型三大趨勢。將由過去18億平方米的開發降到10-12億平米開發，從業態上，從原來開發主導轉換到服務主導。

這次房地產下行的四個方面的原因是什么情況。

市場長期和短期環境也在發生變化；主要從金融層面下降幅度可以看出政策的影響；市場預期變化是直接引起了綜合性的市場變化；左邊通常是表現開發商的，用購地的情況來代表它的預期，右邊是央行的調查，這兩個都是在下行的，尤其是在2022年開始。

原因做一個總結，我們認為這次下行它是沖擊在環境端，就是外部，問題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。

下行以及風險傳導的機制做了一個圖，右邊圖做得非常詳細，時間關系不展開說了。 現在整體上來說，雖然已經出現了下行，或者出現了風險我們認為它是局部的，是這兩個環的轉型。接下來在拐彎處應該向哪個方向發展？是在這兩個圈里邊再循環逐漸轉變成良性，而是進入第三個環，風險逐漸擴大，變成了整個房地產領域，整個金融領域，整個宏觀領域呢，所以這里邊是一個現在正處在關鍵的時刻。

向軟著力還是出現危機，前面性質確定了，它沒有著陸，也不是危機，就是一個深度的調整，它的未來有可能出現兩個方向的變化。第三，中國房地產它有條件實現軟著陸，大家都知道的三個理由。1、中國房地產有巨大的結構潛力，現在戶籍人口46，未來15年，中心城市都市圈城市群，青新市民，住房拆遷重置需求，有182億平米需求。2、中國房地產市場是一個行政性管制很強的市場，政府有很強的力量阻滯過速的下行。3、過去一年不斷加碼的政策，確實使房地產市場風險目前暴露的風險得到了控制，下行但是也沒有出現失速，未來還要出一些政策，不展開說了。

第四，中國房地產軟著陸還要防范和化解10個方面的風險。

首先要化解四個新房市場供給端的四個風險，這是已經出現的四個風險，不展開說了。債務風險、交付風險、薪資違約風險、資產貶值風險。雖然控制了，但是化解還有很大的任務需要做。

二需要防范6個潛在風險，剛才說了前面風險是局部的，是在新房市場，并且是在供給端，或者主要是開發企業，但是下一步如果我們需要防范的是，它向整個房地產，整個市場擴散防范整體風險，包括需求端、二手房市場面臨的潛在風險，市場現在已經出現了一些二手房銷售擴大的一些苗頭，哪些風險，比如說價格下降、質量縮水、斷供斷貸、資產拋售、市場恐慌等等，房地產市場還有可能需要防范的是系統性的金融風險，系統性的經濟風險。

還有三個風險是原因性的風險，原因風險也是需要防范的。一外部沖擊風險，未來外部環境，尤其是國際環境存在著許多不確定性，這個不確定性會影響宏觀環境，甚至會影響房地產市場的供求和預期。二是預期敏感風險。我們研究發現在市場飽和之后，預期相對于政策來說更為關鍵，市場短缺的時候預期一直是樂觀的，但是市場飽和之后預期就變得相對比政策更加重要了，當前預期的風險是什么，當前的弱預期存在強化固化和慣性的風險，也就是說這個弱預期不是大家想象的說改變就能很快改變的，這是一個很大的風險。

第五，有條件又有風險怎么辦？爭取實現“彈跳式軟著陸”，順應著陸換擋轉型的發展趨勢，抵消市場及預期快速下行的慣性，防范和化解風險，欲得其中，必求其上，必須加大政策力度，力爭實現彈跳式軟著陸，讓市場及預期出現反轉。彈跳式軟著陸不是我的發行，這是借用航空航天的俗語，是航空航天器多種軟著陸的方式之一，我專門去查閱了有關資料，一般我們談軟著陸是指在經濟過渡擴張之后平穩的回到適度增長的空間，彈跳式軟著陸就是在快速下行后先出現彈起，先讓它彈起，然后經過幾次的點著陸，起落的幅度越來越小，最后平穩回到合理的區間，這也是大穩小變所在。

未來要實現這個目標，實現彈跳式軟著陸，還實現三個趨勢決定的四個任務。1、防風險、軟著陸、換擋速、轉模式，6個的方面建議。4個任務是相互促進的，但是又有輕重緩急，具體6個建議是。

1、減緩沖擊是條件，所以要通過加快復蘇經濟，增加收入，擴大就業，防范和減緩外部不確定性沖擊。

2、保證交樓是重點，要加快解決三支箭的梗阻，結合新住房融資模式的建設，建立房地產紓困基金，定向用于出險或困難企業及項目的股權投資。

3、處置債務是要務，要探索建立政府引導社會參與的房地產引導基金，剛才REITS也是一方面，加快戰略并購、債務重組和資產盤活，重塑和縮小企業資產負債表，構建企業新開發模式。

4、擴大需求是基礎，從需求端說的，要放寬購房條件，降低購房成本，像剛才有學者說要在金融和財稅等方面降稅等等就是指這個意思，要結合完善住房保障體系，鼓勵國有企業或優質民營企業收購出險企業項目用于保障性租賃房，共有產權房或產權房。

5、穩定房價是關鍵，房價下降有助于降低生活和商務成本，但是要逐步消化，如果出現下降過速的情況，建議可以采取一些臨時性管制措施。

6、扭轉預期是保障。前面這些5樣措施都有扭轉預期的作用，扭轉預期現在可以說是重中之重，為此我們一個是做好輿論引導，還有發揮一二線風向標作用，先讓它回暖，同時減少三四線及以下城市土地供應，逐步消化庫存。

我就講這么多。

由《財經》雜志、財經網、《財經》智庫、財通匯聯合主辦的“《財經》年會2023：預測與戰略”12月17日至18日在北京舉行，論壇主題“應對發展挑戰 提振復蘇信心”。