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據悉，在22個重點城市的首輪集中供地中，頭部規模房企等憑借現金流充裕、融資成本低等優勢，拼搶勢頭兇猛，導致成交溢價率居高不下。而將投資與銷售業績掛鉤，不僅是對“三道紅線”的有力補充，還能持續完善集中供地模式。

近日，監管部門透露消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企已被監管部門要求買地金額不得超過年度銷售額的40%。另據業內人士透露，這一比例的限制，不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

數十家房企進入“監測”范圍

從去年的“三道紅線”到今年年初的“集中供地”，再到如今“房企購地金額不得超過年度銷售額的40%”等一系列動作，無疑都是在“房住不炒”的主基調下，加強對房企投、融資端的調控力度。

克而瑞監測數據顯示，“三道紅線”政策頒布后的半年內，雖然除綠檔房企外，紅、橙、黃三檔房企的投資力度均大幅下滑，但仍有部分踩線房企加碼投資，與“降杠桿”的基調背道而馳。據悉，在22個重點城市的首輪集中供地中，頭部規模房企等憑借現金流充裕、融資成本低等優勢，拼搶勢頭兇猛，導致成交溢價率居高不下。

而將投資與銷售業績掛鉤，不僅是對“三道紅線”的有力補充，還能持續完善集中供地模式。“要引導企業理性拿地，避免不惜成本高價搶地，擾亂市場秩序”。按照監管部門要求，嚴控納入試點的重點房企的拿地銷售比，能有效切斷負債嚴重且現金流緊張的房企盲目拿地的機會，同時也可以在一定程度上抑制市場資金過分流入土地市場。

“過去靠杠桿、靠土地謀求快速發展的模式將被取代，降杠桿會是房企未來很長一段時間內的發力點。”雖然目前新規僅針對監測范圍內的幾十家重點房企，但分析人士認為，對于整個行業來說，也算得上一記警鐘。

中小房企將有更多拿地機會

據克而瑞數據統計，上半年中上游房企中已有個別超過銷售金額的40%，雖然數量并不多，但基本都是出現在各個城市的土拍中。

從上半年全國22個熱點城市“兩集中”土地供應的數據來看，月僅蘇州一地，三天便“狂攬”超過434億元。個別拿地較為激進的房企，僅在一場土拍中，就揮金豪擲超147億元。

“短期來看，預計上半年個別受融資優勢、業績增長等因素驅動而拿地力度較大的企業將受到更大影響。”分析人士指出，事實上，上半年行業整體的拿地銷售比均值已經降至40%以下，因此行業整體受到的影響有限。“但從長遠來看，將房企土儲貨值與銷售業績強制性匹配，有利于土地資源向優質房企傾斜，強化房地產行業新格局。”

來自投資端的全面約束，加速了房企降杠桿的進程。自然也會對接下來的集中供地產生巨大影響。新政的出臺，無疑是對激進房企的“精準打擊”，同時也更加有利于中小房企的拿地。

“第二輪房企拿地趨勢可能會放緩，對中小房企而言，意味著更多機會。”相關人士認為，中小房企應把握趨勢，理性投資，同時合理規避高價地，通過后期的管理和精耕來賺取利潤。“除了行業的良性健康發展之外，集中度也會進一步上升”。

有力矯正企業盲目擴張

“新規的首要目的是讓市場更加平穩。”一位不愿具名的行業分析師認為，作為“三道紅線”的補丁，拿地銷售比會有力矯正企業的盲目擴張行為。

“今年上半年，50家代表企業的拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個百分點，拿地熱度明顯下降。”中指研究院企業事業部研究副總監劉水表示，在“三道紅線”和供地兩集中的背景下，房企拿地態度更趨謹慎。

據悉，首批12家試點企業的拿地銷售比均值為28.8%，低于40%紅線。12家試點企業中僅有3家企業略高于40%紅線，下半年需適當降低拿地力度。但與上年同期相比，12家試點企業的拿地銷售比均值顯著下降，降幅超10個百分點。”劉水分析認為，從中長期來看，隨著房企投、融資端受到的嚴格限制，結合銷售端個人房貸的限制，行業發展速度將維持中低速增長。“在此背景下，行業整體發展在經歷調整后將更趨良性，行業格局趨于固化，擁有管理紅利的企業有望脫穎而出。”

不少業內人士認為，房企調整發展策略的時機已經到來。對企業來說，未來一方面需要加大銷售力度，提高銷售業績來獲取拿地的更多自主權，另一方面是需要在拿地資金受限的情況下合理選擇發展布局的區域。（張鑫宇）