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隨著樓市調控進入深水區，實施二手房指導價成為新的殺手锏。二手房指導價的效力已經在深圳、廣州、上海等地得到驗證：深圳二手房成交量暴跌、上海二手房成交跌入冰點、廣州樓市熱度驟降……近期，北京樓市調控再度加碼，在海淀區啟動了二手房指導價試點，此前大熱的學區房遭遇重拳出擊。

海淀先行試點

近日，北京市海淀區房地產經紀協會發布行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為，同時結合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區，向中介機構發布了二手房交易指導參考價。

據記者了解，海淀區房地產經紀協會此次給出交易指導參考價的29個小區，包括了多個此前大熱的學區房，比如蜂鳥家園、新起點嘉園等。這29個重點小區分小戶型(60平方米以下)、中戶型(60-90平方米)和大戶型(90平方米以上)設定掛牌指導價，超過指導價1%則不允許任何中介掛牌，且不能通過中介成交。

北京市房協相關負責人表示，在嚴格監管下，仍有個別中介機構為爭取多銷售房源，通過暗示、鼓動或直接幫助業主抬高售價等方式，惡意搶單、撬單，既擾亂了二手房交易市場，也不利于房地產經紀行業的良性健康發展。此次發布二手房交易指導參考價，在政府部門加大調控力度、強化執法檢查的同時，有助于促進房地產經紀行業的自律良性發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《中國消費者報》記者采訪時表示，北京此次自律行為由行業協會發起，中介機構共同參與，對非理性推高價格爭奪房源的惡意競爭行為說“不”，既可以有效避免房地產經紀行業惡性無序競爭，促進中介機構規范良性發展，也有利于一些過熱區域的二手房市場價格回歸理性。

“解決大城市住房問題，一個很重要的方面就是二手房，尤其是與學區房掛鉤的二手房。所以此類政策還是符合預期的，將進一步解決大城市二手房價格虛高的問題。”嚴躍進表示。

劍指學區房過度炒作

“我們已經接到通知，掛牌價高于指導價的房子都下架了。”在蜂鳥家園樓下的鏈家門店，經紀人小吳告訴《中國消費者報》記者，“這次要求很嚴，高價的房源在鏈家、貝殼上都不會再展示，只能內網推薦。新掛出來的房子如果不符合條件，整個行業不得接受登記委托，否則會吊銷執照。”

記者在貝殼找房平臺上看到，蜂鳥家園9月成交參考均價為181737元/平方米，在售房源為23套，目前多數報價集中在15萬元-16萬元/平方米左右。而該小區指導價為小戶型為17.1萬元/平方米、中戶型14.6萬元/平方米、大戶型14.6萬元/平方米。

也有中介人員對《中國消費者報》記者直言：“其實，指導價對漲幅較大的學區房作用更明顯，對于非熱點小區來說只是限報價，作用并不大，因為目前的成交價跟上半年相比已經回調，基本都低于指導價。”據介紹，以海淀黃莊小區為例，其二手房指導價為14.7萬元/平方米，但9月的成交價格在13.3萬-14萬元/平方米不等，均低于指導價。

合碩機構首席分析師郭毅對《中國消費者報》記者表示，這個參考價更多還是針對海淀一些熱點學區板塊和熱點社區進行約束，核心目的是為了多管齊下管控學區房的炒作之風。

記者在貝殼找房平臺上看到，海淀區非熱門學區房掛牌價與指導價相差并不大。以育新花園為例，該小區指導價為小戶型8.8萬元/平方米、中戶型7.8萬元/平方米、大戶型7.8萬元/平方米。貝殼找房平臺上顯示，育新花園9月成交參考價為89556元/平方米，在售房源為20套，目前多數報價集中在7.8萬元/平方米左右。

諸葛找房研究中心數據顯示，自2021年以來，海淀區二手房市場熱度整體較高，成交價格呈現上漲態勢，此后隨著“多校劃片”等教改政策的逐步落實，二手房成交價格有所回落。從成交量來看，從6月到9月，海淀二手住宅成交量已連續3月下滑，但月度成交量仍在2000套左右。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠表示，從二手房市場來看，隨著北京“多校劃片”打擊學區房炒作以及防止違規資金流入樓市等政策的逐步落實，市場有所降溫，二手房市場價格上漲節奏放緩，基本維持較穩定運行。海淀區在此基礎上針對部分熱點小區出臺二手房指導價機制，進一步促進了房價維持平穩。同時，對部分學區房價格虛高，一定程度上帶動區域二手房價上漲的現象起到一定的警示作用。

或將全市推廣

據記者統計，目前落實二手住房參考價制度的城市共有10個，包括深圳、上海、寧波、成都、三亞、西安、廣州等。值得注意的是，此前，上海、深圳、廣州等地均已發布針對二手房的價格參考機制，北京是4個一線城市中唯一一個尚未全面發布二手房價格參考機制的城市。

58安居客房產研究院分院院長張波對《中國消費者報》記者表示，二手房指導價對市場的影響可以從深圳、上海等地明顯看出來，深圳二手房市場已經連續多月成交環比下降，上海的二手房成交量也快速回落。各城市出臺二手房交易指導參考價是個大趨勢，目前北京只是在海淀先行試點，預計北京二手房參考價格未來擴大到全市只是個時間問題。

張波表示，對于已經進入到存量房為主的一線城市，二手房的調控政策顯得尤為重要。但二手房指導價要想對市場形成直接影響，還需要相關配套政策，例如房貸政策與指導價同步核準，對于明顯超過指導價的房源在線上不予展示等，以保障二手房市場的平穩有序發展。(記者：孫蔚)