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你的位置和你的眼界，在很大程度上決定了你能“看到”什么。

面對同樣的市場，有人感受到危機四伏，有人卻看到滿滿機遇。低迷行情中，綠城作為一家無須穩健經營的房企，眼里滿是穩進提質的新機會。

在8月底的中期業績發布上，董事會主席張亞東坦言，當下經濟形勢和行業形勢都不容樂觀，房企都在尋找適合自身的打法，綠城也已開會部署，要求穩進提質、聚焦發展、優化提升，以強效管理推動高效發展。

穩進提質

弱化對“規模”的追求

“提質”的前提是經過前三年的“健身”，綠城已經擁有了相對安全的財務結構和積極向好的經營業績。

半年報顯示，綠城上半年實現營收647.31億元，同比增長79.1%;毛利112.33億元，同比增加41.6%;股東應占核心利潤37.26億元，同比增長36.7%。

財務方面，截至6月30日，現金短債比提升至2.3倍;一年內到期債務比重19.5%，同比下降5.6個百分點;平均融資成本4.5%，其中境內融資成本僅3.33%。

通俗來說，就是公司前期營收不錯、融資成本不高、負債壓力也不重。而且，在整體銷售普降的背景下，上半年實現合同銷售金額1128億元，同比去年微跌，但克而瑞排名仍居全國第五。

這個結果，應該早就在張亞東的意料之中。前三年的“健身”，就是為了今天以及往后更好的成果。

他很篤定，下行市場中綠城依然大有可為：從行業份額來看，會從2018年的1%，到2021年的2%，再到未來的3%;從核心數據來看，營收和利潤會繼續維持兩位數以上的快速增長。

“我們不強求規模和排名的增長，更重要的是全品質、高質量的發展。”

如果一定要說對排名有什么具體要求，那就是實現三個“前十”——總銷售額排名前十、自投銷售額前十和重資產權益銷售額前十。

聚焦發展

重點關注三個“核心”

市場充滿不確定時，是廣撒網分散風險，還是錨定一個目標全力出擊?綠城選擇了后者，用聚焦核心城市、聚焦核心地段、聚焦核心項目的方式，在不確定中尋找確定。

這不是一場豪賭，而是實踐的結果。上半年的銷售中，一二線城市的貢獻率達到85%，其中杭州、寧波、北京三個城市超過90億元。

因此，在新一輪投資中，綠城會繼續強調聚焦，新增土儲中90%位于一二線城市，其中73%位于長三角，24%位于京津冀。

從分布城市來看，杭州是重中之重，占比達到了54%。但綠城對杭州的重視，不僅僅是因為大本營所在，更是看中了杭州市場的優越性。

副總裁李駿解釋說，杭州是全國表現最好、最安全的城市之一，凈流入人口多、人才比例高、經濟環境佳、城市面貌好，存貨的去化周期較低，而且一二手房仍有一定倒掛，今年新開項目的去化率達到92%以上。

在不確定的市場中篩選出確定的方向后，就要進一步提高權益占比和轉化速度，快速把不確定的預期變成確定的合同銷售金額。

數據顯示，今年新拓項目的權益占比已經從前年同期的58%上升到了76%，當年轉化率也從25%上升到了60%。

行政總裁郭佳峰透露，接下來，公司的投資數量可能會減少，但權益占比會繼續提高，而且要求投資零失誤，進一步提升利潤的兌現度。

優化提升

向管理要發展

結合企業本身的戰略安排和市場變化，綠城的管控思路、組織架構、效能安排以及效益安排，都開始了新一輪調整。

張亞東介紹說，重資產板塊會更注重中心城市“點”上的發展，因此管理模式由原來的放權調整為部分收權，下一步將從擴張的三級架構轉化成聚焦的兩級架構，弱化區域公司、強化項目群或城市公司。

調整的目的，是要確保綠城能在“最懂產品”上持續發力，在強化標桿示范、縮短評審周期、優化人居體驗的同時，降低動態成本、提升效能效率。

輕資產板塊則更注重“面”上的拓展和品牌輸出，繼續覆蓋三四線城市，擴大“綠城”的影響力。同時，負責政府代建的樂居團隊，還需要深入五六線城市，完成各層級的保障房建設任務。

“所有的這些安排就是把原有的戰略、戰術和戰法進一步落實。現在回頭看，我們強調的‘最懂產品’ ‘最懂客戶’的安排非常契合行業要求。也正是這樣的契合，才有今天的好成績。”

行業分化的背景下，張亞東很有信心，綠城會走得更好、更遠。(記者許曉蕾)