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“手里有閑錢，可以買一套商辦公寓，租金回報率很容易就能超過3%，現在價格相當于小產權房。”在深圳羅湖布心片區，諸多房產中介經理當起了“路霸”，向過往路人極力推銷起一個商辦公寓項目。

很多人在買房時都會考慮一個問題：買公寓還是買住宅?近日，記者在深圳市場實探發現，越來越多的商辦公寓正以“低價”搶占市場。有業內人士表示，這樣的現象背后折射出房企的資金壓力，或在一定程度上打擊市場情緒。

主打租金回報率?

一般來說，商辦公寓即產權性質為商業或辦公，但卻做成公寓的居住產品。過去，類似的商辦公寓優勢很突出：不受限購、限售等政策影響，在戶型上有自主發揮空間，而且價格一般低于同區域普通住宅產品，這意味著居住在城市核心區域的成本更低。不過，這些公寓的劣勢也同樣明顯——大多數項目僅有40年產權、執行商用水電收費標準、部分項目不通燃氣等。

記者在深圳福田和羅湖區走訪時，許多房產中介經理都把租金回報率作為最重要營銷口號。“同片區的住宅最低也要每平方米5萬元，現在這里的商辦公寓均價才兩萬元出頭，由于戶型小，每平方米的單位租金甚至還超過住宅，租金年回報率絕對超過3%，而住宅的年租金回報率不到1.5%。”在羅湖布心，有商辦公寓的營銷人員進行推銷。

無獨有偶，在福田八卦嶺、南山塘朗、前海片區近期都傳出有商辦公寓“低價”入市。在靠近前海片區的一處商辦公寓，營銷人員提供的價格為每平方米4.2萬元左右，這個價格幾乎是周邊住宅的四折到五折。

有資深的房產營銷經理告訴記者，深圳公寓市場目前主要存在三種性質：商務公寓、商辦公寓和產辦公寓。對于已經“類住宅”的商務公寓，深圳已經停止審批。“商辦公寓，你可以理解為寫字樓改造成公寓;產辦公寓，一般是宿舍性質，需要注冊公司購買。商辦公寓大量而且‘低價’推出，也在一定程度上折射出房企的資金壓力，其實也會影響購房者的信心”。

或沖擊市場情緒

據記者梳理發現，從2017年開始，許多重點城市陸續出臺嚴厲的政策打壓商辦公寓的發展，禁止“商改住”。不過，近段時間以來一些城市陸續突破“商改住”禁令，轉而支持“商改住”。

例如，海南省萬寧市政府辦公室印發《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》，在設置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受購買住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。此外，長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局此前也聯合下發《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》。

不僅如此，多個熱點城市還相繼推出“商改住”土地。另一邊，據中指研究院，2024年上半年商辦用地供求規模處近年來低位，商辦用房投資、新開工數據同比均下降。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，許多城市的商業辦公市場出現過剩，但又想發展樓宇經濟，隨后就“異化”成為了商辦公寓，這些商辦公寓報建時多數按照商業辦公進行規劃建設，但后期卻按照商住來修改規劃，所以并非正式的商務公寓。過去，在樓市火爆時期，這些產品因為不限購、面積小、價格比同片區住宅低很多，所以投資需求很旺盛。不過，當樓市降溫，投資金融屬性減退之后，類似的商辦產品居住體驗差，供應量大等缺點就顯露出來，所以類似的商辦產品價格下跌幅度會更大。雖然商辦公寓與住宅一直是兩條平行線，但商辦產品大幅度打折銷售會導致整個市場情緒越來越低落，對整體房地產市場帶來一定沖擊。

李宇嘉也強調，實施“商改住”政策還需考慮多種因素，如調整為居住功能需考慮片區規劃定位和符合國土空間規劃要求。同時，需滿足宅地供應指標，避免突破現有指標。此外，各地還需確保住宅項目所需要的公共配套設施能夠到位，畢竟“商改住”涉及消防安全整治和公共服務設施。